Инвесторы могут выбрать один из следующих форматов:
- приобретение действующих отелей под управлением международных сетей;
- покупка частных бутик-отелей;
- строительство новых объектов под брендированного оператора или в формате бутик-отеля.
При этом большая часть платёжеспособных туристов предпочитает останавливаться в узнаваемых сетевых отелях с предсказуемым уровнем сервиса. Такие объекты, как правило, обеспечивают высокую загрузку (более 85%) и генерируют доходность на 30% выше в расчёте на квадратный метр, чем традиционная арендная недвижимость или небольшие независимые гостиницы.
Форматы инвестирования:
- До $10 млн — возможна реализация проекта в формате бутик-отеля с доходностью до 8% годовых. Управление в этом случае, как правило, осуществляется локальной управляющей компанией.
- От $30 млн и выше — институциональные инвесторы чаще выбирают отели под международными брендами (Marriott, Accor, IHG, Hyatt, Hilton, Radisson, Kempinski, Rosewood, Mandarin Oriental, Four Seasons, Aman Resorts и др.), которые обеспечивают высокую ликвидность и доходность от 10% годовых.
Доходность и объем инвестиций
Доходность и объем инвестиций
Средняя доходность международных отелей составляет около 10% годовых.
На первый взгляд эта цифра может показаться скромной по сравнению с агрессивными инвестиционными стратегиями, обещающими X2 или X10. Однако при вложениях от $10–30 миллионов на первый план выходят надёжность, стабильность и предсказуемость денежного потока.
Почему инвестиции в отели — рациональный выбор для крупных вложений:
1. Стабильный и прогнозируемый доход
В отличие от высокорисковых активов, таких как криптовалюта или спекулятивные бизнесы, отели формируют устойчивый поток денежных поступлений, основанный на реальном спросе.
Номера заполняются туристами, бизнес-путешественниками и корпоративными клиентами через туроператоров, OTA-сервисы и собственные каналы бренда — что обеспечивает регулярную загрузку и стабильный кэшфлоу.
2. Адаптивность к рыночным условиям
Гостиничный бизнес гибко подстраивается под спрос. В высокий сезон тарифы увеличиваются, в низкий — внедряются гибкие ценовые решения и программы лояльности.
Это позволяет хеджировать риски и сохранять доход даже в условиях нестабильной экономики.
3. Рост капитализации с течением времени
Отель — это реальный актив, а не цифровая цифра на экране. Развитие инфраструктуры, рост турпотока и спрос на качественный сервис приводят к повышению стоимости объекта во времени.
4. Пассивный доход без вовлечённости
При инвестициях от $10–30 млн отели, как правило, находятся под управлением международных операторов: Hilton, Marriott, Hyatt, Accor, IHG и др.
Они берут на себя все операционные процессы — от маркетинга и обслуживания гостей до финансового планирования — что позволяет инвестору получать доход в формате “hands-off”.
5. Престиж и деловая репутация
Владение отелем под известным брендом — это не только стабильный доход, но и статус. Такие активы усиливают деловую репутацию и открывают доступ к новым партнёрствам на международной арене.
Почему именно отели, а не другой бизнес?
- Рестораны требуют ежедневного контроля, высокой вовлечённости и страдают от сезонности.
- Торговые центры зависят от арендаторов и их платёжеспособности.
- Офисная недвижимость требует долгосрочных контрактов и подвержена простою.
- Отель работает 24/7, принося доход ежедневно, благодаря множеству каналов продаж — как B2B, так и B2C.
Инвестиции в премиальные отели — это стратегически выверенный шаг для крупных капиталов.
Это надёжная модель, обеспечивающая:
— регулярный доход,
— рост капитализации,
— минимальное участие,
— и максимальную защиту активов.
Примеры стоимости и доходности отелей сетевых операторов:
Примеры стоимости и доходности отелей сетевых операторов:
На сегодняшний день существует возможность приобрести отели, работающие под управлением большинства мировых гостиничных операторов.
Средняя стоимость покупки готового отеля, включая землю в престижной локации, начинается от $30 000 000.
Такие объекты обеспечивают стабильную доходность и высокий уровень загрузки за счёт узнаваемости бренда, операционной эффективности и широкой клиентской базы.
Если у вас уже есть земельный участок в подходящей локации, то стоимость строительства нового брендированного отеля может начинаться от $10 000 000.
Это позволяет сократить стартовые инвестиции и повысить потенциальную доходность за счёт контроля на этапе девелопмента.
| Гостиничная сеть / Бренд | Класс | Минимальные инвестиции ($) | Общая площадь юнитов отеля (м²) | Средняя площадь номера (м²) | Среднее количество юнитов (номеров) | Средняя цена номера (ADR, $) | Выручка в год без учета загрузки | Прибыльность на м² ($/м²) в год после всех затрат | Прибыльность на м² ($/м²) в месяц после всех затрат | Ожидаемая доходность (ROI, %) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Moxy (Marriott) | Midscale | 10,000,000 | 3,300 | 50 | 66 | 100 | 2,376,000 | 303 | 25 | 10 |
| Fairfield (Marriott) | Midscale | 10,000,000 | 3,300 | 50 | 66 | 100 | 2,376,000 | 303 | 25 | 10 |
| Ibis (Accor) | Economy | 10,000,000 | 4,000 | 40 | 100 | 50 | 1,800,000 | 300 | 25 | 12 |
| Courtyard (Marriott) | Upscale | 15,000,000 | 4,500 | 60 | 75 | 150 | 4,050,000 | 400 | 33 | 12 |
| Holiday Inn (IHG) | Midscale | 15,000,000 | 5,000 | 50 | 100 | 100 | 3,600,000 | 360 | 30 | 12 |
| Hilton Hotels & Resorts (Hilton) | Upper Upscale | 40,000,000 | 10,640 | 80 | 133 | 250 | 11,970,000 | 301 | 25 | 8 |
| Grand Hyatt (Hyatt) | Upper Upscale | 50,000,000 | 13,280 | 80 | 166 | 250 | 14,940,000 | 339 | 28 | 9 |
| Four Seasons (Private) | Ultra-Luxury | 200,000,000 | 30,000 | 150 | 200 | 1,000 | 72,000,000 | 333 | 28 | 5 |
| Aman Resorts (Private) | Ultra-Luxury | 300,000,000 | 45,000 | 150 | 300 | 1,000 | 108,000,000 | 267 | 22 | 4 |
Как купить гостиницу ?
1. Определение бюджета и целей
- Рассчитайте размер инвестиций (например, от $30 000 000 для премиальных брендов) и необходимую вам доходность. В среднем доходность готовой гостиницы превышает 10% годовых без учета роста общей стоимости отеля и земельного участка.
2. Выбор бренда и формата гостиницы
- Сетевые отели - эконом-класс (Ibis, Holiday Inn) или люкс (Four Seasons, Ritz-Carlton) от 30 000 000 $
- Бутик отель от 7 000 000 $
3. При покупке гостиницы учтите, что готовый отель будет стоить минимум в 3 раза дороже по сравнению со строительством, но при этом вам не надо будет ждать 2 - 3 года строительства и ввода в эксплуотацию.
- Покупка готовой сетевой гостиницы или бутик отеля - производится непосредствнно у собственника отеля по согласованию с сетевым оператором.
- Постройка новой сетевой гостиницы производится в соответветствии с гайдами сетевых операторов в оптимальных локациях с расчетами трафика и ожидаемой доходности. Гайды включают в себя - Рекомендуемые города и районы для размещения отеля. Оптимальные площади и архитектурные стандарты. Количество номеров, исходя из рыночного спроса.
- Постройка частных гостиниц производится с помощью локальных девелоперских компаний выполняеющих весь цикл работ от концепции, архитектурного планирования, до подключения управляющих компаний.
4. Локация – ключевой фактор заполняемости
- Дополнительно проанализируйте туристический поток, транспортную доступность и уровень конкуренции.
- От локации напрямую зависит заполняемость номеров и окупаемость инвестиций.
5. Заключение сделки и управление
- Проведите проверку юридической чистоты сделки и условий договора с гостиничным оператором.
- Подпишите договор купли-продажи или франчайзинговое соглашение.
- Гостиничный оператор сам будет оптимизировать операционные процессы, обеспечивать туристическим потоком и сервисом.
Важно: Грамотное сопровождение сделки профессиональными юристами и финансистами снижает риски и ускоряет процесс покупки.
Как построить гостиницу ?
1. Определение бюджета и целей
- Рассчитайте размер инвестиций (например, от $5 000 000 до $10 000 000 на бутик отель или от 15 000 000 $ для премиальных брендов) и необходимую вам доходность. В среднем доходность собтвенных гостиниц превышает 20% годовых без учета роста стоимости отеля и земельного участк;
2. Выбор бренда и формата гостиницы
- Сетевые отели - эконом-класс (Ibis, Holiday Inn) или люкс (Four Seasons, Ritz-Carlton) от 15 000 000 $
- Бутик отель от 5 000 000 $
3. Получите эксклюзивный гайдлайн от владельцев бренда или закажите свой уникальный проект гостиницы Получите все требования к гостинице от владельцев брендов: Страна, локация, требования к архитектуре и все необходимые дополнительные рекомендации для строительства гостиницы. Или создайте свой уникальный проект.
4. Локация – ключевой фактор заполняемости
- Дополнительно проанализируйте туристический поток, транспортную доступность и уровень конкуренции.
- От локации напрямую зависит заполняемость номеров и окупаемость инвестиций.
5. Предварительный договор с управляющей компанией гостиничного оператора.
- Заключите договор с управляющей компанией бренда, который вы строите или с другой управляющей компанией и совместно с ней разрабатывайте архитектуру гостиницы, которая тесно связана с управлением недвижимостью.
6. Строительство
- Наймите профессиональную девелоперскую компанию способную выполнить весь цикл строительных работ
7. Введите гостиницу в эксплуотацию и передейте в управление управляющей компании.
Важно: Грамотное сопровождение всего бизнесс процесса от заключения договора с гостиничным оператором, сопровождения строительство до ввода в экслуатацию обеспечивает снижение финансовых и временных затрат.
Почему мы можем помочь в покупке и строительстве гостиницы, резорта либо подборе земельного участка подходящего под гостиницу ?
Опыт.
У нас уже есть опыт успешного анализа, оценки, организации сделки покупки и строительства гостиниц и земельных участов. Мы это делаем в тесной связи с хозяевами недвижимости, юристами, банками, гостиничными операторами и государственными органами страны, в которой мы реализуем такого рода проект.
В каких странах мы работаем ?
У нас уже есть опыт работы в таких странах как - Россия, Индонезия (Остров Бали), Таиланд, Грузия. Это позволяет нам с уверенностью сказать, что бизнесс процессы покупки или строительства гостиницы в любой части мира по сути одинаковые и могут отличаться - стоимостью, объемом разрешительной документации и гостами, сроками, налоговыми издержками. В развивающихся странах Азии стоимость и длительность работ более чем в раза меньше чем в развитых странах европы, при этом доходность выше более чем в 2 раза.
Опыт и понимание работы в разных странах позволяют нам уверенно реализовать проект в любой точке мира.
Обратитесь к нам — мы организуем всё под ключ.